일반적인 토지와 건물이 있습니다.
그런데 건물은 제외하고 토지만 반값에 판다고 하면 사시겠습니까??
누구도 이토지를 사려는 사람은 없을것입니다.
하지만!!
경매와 공매의 경우에서는 건물을 제외하고 토지만 경매 공매에 나오는 경우가 굉장히 많이 있습니다.
이부분에서 법정지상권 여부를 판단해야 합니다.
그렇다면 법정 지상권은 어떻게 분석해야 할까?
법정지상권의 분석은 과거의 순서도에 따라 분석해야 합니다.
그렇다면 이제 사례를 통해 분석해봅시다.
첫번째 분석 사례
토지주인A 건물주인A
이렇듯 토지주인과 건물주인이 같았더라면?? 이것은 법정 지상권이 성립합니다.
보통의 경우는 자기땅에 자기가 집을 짓기 때문에 대다수의 경우가 이경우입니다.
토지등기와 건축물대장을 통해 확인하는 것이죠!!
모든 경우는 등기를 통해 법정 지상권이 성립 되는것인가를 보아야 합니다.
두번때 분석 사례
토지주인A 건물주인A / 그런데 그 후 A가 토지에 근저당을 잡아서 대출을 실행했다면??
건물이 이미 준공되고 나서 건물이 있다는 사실을 알고도 토지에 대해서만 근저당 설정을 한 경우입니다.
근저당 설정자는 건물이 있다는 것을 이미 인지하고도 건물은 빼고 토지에만 근저당 설정을 한 경우이죠.
이경우는 법정 지상권이 성립합니다.
세번째 분석 사례
토지주인A 토지에 대해 근저당을 설정하고 나서.. 건물주 A가 건물을 지은 경우
근저당 설정 당시 해당 토지에 건물은 없었습니다. .. 또 건물이 올라갈거라는 정보(통보)도 없었죠.
건물이 건축됨으로써 근저당 설정자는 건물로 인한 피해를 보게 생겼습니다.
건물이 올라갈거라는 정보가 있었다면 지상권 설정까지 했을텐데 실존하지도 않았고 정보도 없었던 경우죠.
그리하여 이 경우는 더이상의 피해가 발생하면 안되는 경우입니다.
법정 지상권이 성립되지 않습니다.
네번째 사례를 보기전에 한가지 매우 중요한점이 있습니다.
건축물 대장에 건물이 없는경우도 있습니다.
그렇다면 이것은 건물로 보아야 할까요??
건물을 지으려면 허가 > 착공 > 준공
이러한 절차를 통해 짓습니다.
보통 건물이 일단 올라갔다면 허가와 착공은 완료된것입니다.
다만, 준공이 되지 않았기에 건축물대장 생성이 안된것이죠.
행정적으로는 건축물대장이 없으니 건물로 보는것이 맞나 싶은데..
민법상 이것은 토지위에 있는 건물입니다.
네번째 분석 사례
건축물대장이 없는 건물의 경우
건축물대장이 없기때문에 건물을 누가 지었는지 언제 지었는지 그 시점 등등 모릅니다.
이 경우 시청 군청에 가셔야 합니다.
누가 지었는지? 언제 지었는지?
허가일 / 착공일/ 준공일(준공일은 없겠죠?)
근저당 날짜와 비교해서 착공이 빠른지 느린지여부
예를들어
근저당 설정일 2018.02.01. / 착공일 2017.12.01. / 이경우는 건물이 없는 경우
근저당 설정일 2018.02.01. / 착공일 2018.05.01. / 이경우는 건물이 있는 경우
하지만 이런 경우도 있습니다.
근저당 설정일 2018.02.01. / 착공일 2018.01.15. / 과연 이 짧은 시간안에 건물이 올라갔을까? 터파기는 했을까? 원형지 그대로는 아니었을까? 고민스럽습니다.
이경우에는 중요한 체크포인트가 있습니다.
근저당 대출을 위한 감정평가가 있습니다.
감정평가를 꼭 살펴보아야 합니다.
감정평가 상에 토지 사진에 원형지 그대로라면 건물이 없었다.
감정평가 상에 토지 사진에 건물공사 진행중이라면 건물이 있었다.
판단 방법입니다.
기본적인 법정지상권의 판단기준 여부를 살펴보았습니다.
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