[경매/공매]소유권이전 청구권 순위보전 가등기? 담보가등기? 비교 분석

경매/공매에서 1순위가 [가등기] 일 경우

과연 이것이 "담보가등기" 인지 "소유권이전 청구권 순위보전 가등기" 인지 확인이 필요하다.

그러기 위해서는 일단 두가지 가등기에 대한 의미에 대하여 이해하여야 합니다.

"담보가등기" : 돈을 빌린다는 뜻입니다. 단, 담보로 목적물을 설정하고 빌린다는 것이죠.

채권자와 채무자 사이에서 채무불이행시 발생하게 될 대물변제를 담보로 소유권이전청구권을 보전할 목적으로 하는 등기로서 저당권과 성격이 비슷합니다.

"소유권이전 청구권 순위보전 가등기" : 매매계약을 원인으로 하는 순위보전 가등기 - 목적은 매매계약

부동산 매매계약 완료 후 매수자가 매도자에게 매매대금을 지급하였으나, 쌍방 합의하에 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸 등 본등기 전에 미리 해두는 예비적 성격으로 매도인이 본 부동산을 제3자에게 매각할 수 없도록 설정하는 것.

실무에서의 "담보가등기"와 "소유권이전 청구권 순위보전 가등기"를 구별하는 방법

가등기권자가 경매 신청한 채권자인지를 확인할 것

1. 경매 신청자이거나, 채권계산서를 제출하거나, 배당을 신청했다면..

- "채권을 변제 받겠다."라는 의미이므로 담보가등기로 볼 수 있음.

2. 가등기의 등기기록 확인

- 등기기록 상 원인이 매매예약 / 대물변제예약 으로 명기된 경우 확인이 가능하지만.. 모든것이 기재되는 것은 아님.

그럼에도 불구하고 대법원은 등기부의 등기원인 기재에 의해 결정되는 것은 아니다 라는 판시도 있어 이것도 100% 확실한 것은 아님.

3. 경매의 경우 집행법원에서 경매절차과정에서 권리신고여부를 배당요구의 종기일까지 가등기권리자에게 최고하게 되는데 이때, 가등기권리자가 배당요구 종기일까지 매매계약을 원인으로 신고를 하였다면 순위보전가등기로 확인이 되고, 금전채권을 원인으로 하는 채권액과 지연이자 등의 채권신고를 하였다면 담보가등리고 확인할 수 있다.

그러므로, 입찰에 참여한다면 매각물건명세서나 경매사건기록표를 통해 확인하여야 한다.