[경매]대항력 요건(추가..전세 확정일자)

주택임대차보호법은 민법에 대해 특례법입니다.

모든 법은 특례법 우선 원칙에 따라, 민법보다 우선하여 적용되게 되어 있습니다.

따라서, 관련 다툼이나 쟁점이 발생할 경우 주택임대차보호법을 살펴 보아야 합니다.

주택임대차 보호법 제1조의 목적을 살펴보면

특례법의 목적이 아주 잘 나와 있네요.

제1조(목적)
이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여
「민법」
에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을
보장함을 목적으로 한다.

2조(적용 범위)
이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

이제 오늘의 가장 중요한 포인트

대항력에 대하여 알아보기로 합니다.

대항력 확보를 위하여는 조건이 필요합니다.

- 전입신고 -

- 물건(부동산)의 점유 -

이 두가지를 실행하시면 명일(다음날) 0시로부터 대항력이 발생합니다.

대항력 발생일이 명일 0시이기 때문에 이 헛점을 이용한 전세 사기를 조심해야 합니다.

예를들어 부동산계약서에 따른 잔금을 치르고 그 즉시 건물주가 대출(근저당 설정)을 실행하면

대항력은 명일 0시부터 효력!!

근저당은 당일 효력!!

선순위에서 대항력이 말소기준권리보다 밀리기 때문에 향후 불리하게 됩니다.

말소기준권리란 : 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권등기