오늘은 경매에서의 말소기준권리와 전세권을 분석해 보도록 하겠습니다.
전세권의 뜻 : 임대인과 전세 계약 시 소유자의 동의를 얻어 등기부에 권리를 등재하는것.
계약기간동안 사용, 수익하는 권리로써 물권.
전세권의 권한은?
전세권 설정자는 집주인이 전세금 반환을 지체할 경우 전세권이 설정된 목적물을 경매 청구할 수 있음
다만, 전세권의 목적물외의 재산에 대하여는 경매 신청권 없음.
또한, 건물 일부에 대한 전세권의 경우에는 그 부분만 분리시켜 경매신청 불가하므로
전세금 반환청구 소송으로 집행권원을 확보하고 나서,
건물 전체를 경매를 신청하여야 함...
*전세권의 배당범위
집합건물이 아닌 단독주택 등에 전세권이 설정되었다면 전세권의 효력은 건물부분에만 미쳐 건물 낙찰금액에서만 우선변제를 받을 수 있으나, 아파트 등 집합건물의 전유부분에 설정된 전세권의 경우 전세권은 전유부분의 종 된 권리인 대지권에까지 그 효력이 미쳐 대지 및 건물 경매대금 전부에 대하여 우선변제권을 가지게 됨.
[사례연구]
1. 선순위 전세권자가 권리신고 및 배당요구 하지않은 경우
배당요구 신청하지 않았으므로 당연히 낙찰자 인수
2. 선순위 전세권자가 '권리신고 및 배당요구'가 아닌 '채권계산서'를 제출한 경우
선순위 전세권자가 '채권계산서' 제출 하였다면 권리신고 및 배당요구를 안한 것으로 보아 낙찰자는 이명희 전세보증금 1.85억 인수
* 매각물건명세서 내 언급사항
김민수 : 전세권자 이명희와는 부부사이로 동일세대 거주
이명희 : 1. 임차인 김민수와 부부사이로 동일세대 거주. 2. 전세권자 설정등기 2008.4.28일 3. 전세권자로써 채권계산서를 체출하고 권리신고 및 배당요구 신청은 하지 않았으므로 최선순위 설정일자 보다 전입일자(전입일 1998.5.18, 확정일 2009.4.21) 빠른 임차인으로써 대항력이 있음
3. 선순위 전세권자가 배당요구종기일 이내 '채권계산서를 제출하고 배당요구종기일 이후 번복한 경우(권리신고 및 배당요구를 신청한 경우)
배당요구종기일 이후 신청하여 법원에서는 인정되지 않으므로 전세권은 인수 된다.
오미란 채권계산서 제출 후, 배당요구종기일(2012.7.9) 지나 권리신고 및 배당요구신청 하였으므로 전세보증금 낙찰자 인수
4. (강제경매를 당하는 경우) 선순위 전세권설정 이후 전입일자가 여타 제3자 압류일 등 보다 앞서는 경우 미회수 보증금은 인수 된다.
선순위 전세권자가 경매를 당하는 경우에는 말소기준등기가 아니므로 전세권설정과 전입일자를 별도로 보아 전입은 인수가 된다.(전세권설정이 빠르고 전입이 늦더라도 인수가 된다) 대법원 2010.7.26 선고 2010마900결정(부산지방법원 2010라45결정 참고)
전입일자 이후 전세권설정도 하였고(2중 장치완료 후) 강제경매(전세권자가 2중 경매신청 = 임의경매)하였지만 미회수 전세보증금은 낙찰자에게 인수 된다.
5. 경매 정보사이트의 권리분석이 다른 경우?
분석 오류가 있음으로 무조건 맹신 하지 말것
예) 전세권자가 채권계산서 제출을 권리신고 및 배당요구로 보아 전세권자가 1.4억을 배당 받는 것으로 굿옥션 예상배당표 분석 오류
전세권자 정영범은 채권계산서를 제출하였으나 권리신고 및 배당요구 신청을 하지 않아 배당을 받지 못함으로 전세보증금 1.4억 낙찰자 인수가 맞지만 배당을 받지 못하므로 예상배당표에 배당금액이 없어야 하나 배당을 받는 것으로 잘못 분석됨
6. 선순위 전세권자가 '권리신고 및 배당요구'만 제출한 경우라도 매각물건명세서에 인수라고 언급하고 있는 경우에는 낙찰자의 인수로 본다.
임차인은 선순위 전세권자이고 전입일은 말소기준권리인 압류보다 빠르고 확정일자도 받고 배당요구도 하였더라도 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액에 대하여 낙찰자가 인수한다.
전세권에 의한 임의경매 신청하여 전세권자가 배당요구를 하면 배당받고 소멸되는 것으로 알고 낙찰자는 물건을 낙찰받고 인도명령신청을 하였으나 기각 당하였다. 이유는 전세권자겸 임차인인 송외곤이 대항력이 있기 때문이다.
전세권등기일자로는 매각으로 소멸하는 것처럼 보이는 전세권이라도 대항요건을 갖추어 최선순위인 경우에 임차권자로써 저당권 등에 대항할 수 있게 됨을 유의하여야 한다.(대법원93다10552판결)
7. 전세권 설정한 이후 전입신고까지 하였는데 전세권자가 경매신청채권자가 된 경우 미회수 보증금은 인수가 되는가?
매각물건명세서에 인수라고 명시되어 있는 경우이다. 인수로 보고 응찰해야 한다.
배당요구(2016.9.23)를 한 것으로 되어 있으나, 문건 송달 내역에 같은 날짜 기록에 권리신고서 제출로 배당요구신청을 하지 않은 것으로 확인된다.
배당요구 신청을 하지 않았으므로 대항력이 있으므로 전세보증금 2억에 배당받지 못하는 금액은 낙찰자 인수이다.
매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 낙찰자가 인수하는 것으로 명시 되었으므로 인수 된다.
8. 공매에서 선순위 전세권자가 배분요구를 안한 경우
배분요구 하지 않은 경우 당연히 선순위 전세권 보증금 인수
[일부출처] 선순위 전세권 인수사례(8가지) 고급단계|작성자 쿨리오
도움이 되는 글
2023.08.04 - [경매무엇?] - 공유지분에 근저당권이 설정된경우 공유물분할 문제점(feat.현물분할)
2023.04.21 - [경매무엇?] - 경매 낙찰 후 매각결정 취소?
2023.03.17 - [경매무엇?] - [경매/공매]소유권이전 청구권 순위보전 가등기? 담보가등기? 비교 분석
2023.03.12 - [경매무엇?] - 법정 지상권 구별방법
2023.03.07 - [경매무엇?] - [경매]대항력 요건(추가..전세 확정일자)
2023.03.06 - [경매무엇?] - 경매 배당순서 권리분석
2023.03.05 - [경매무엇?] - 공매, 경매의 권리분석 상 지상권의 진짜 의미(가짜 지상권)
2023.02.23 - [경매무엇?] - 말소기준권리와 전세권 분석(사례연구)
2023.02.17 - [경매무엇?] - [경매]대항력 있는 임차인으로부터 월세 받는 방법
2023.02.17 - [경매무엇?] - 주택임대차보호법-(소액임차인 최우선 변제금 기준)
2023.02.13 - [경매무엇?] - 공매 기초지식
