경매 대항력 임차인으로부터 월세 받는 방법

오늘은 경매의 권리분석 사항 중에 대항력 있는 임차인이 있는 경우

낙찰 받고 나서 월세까지 받는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

임차인의 대항력

경매를 하고 있다면 무엇보다 중요한 것이 권리 분석입니다.

경매가 어려운 이유중에 하나가 바로 이 권리분석이 난해하기 때문입니다.

그렇기 때문에 권리분석이 쉬운 경매 물건은 상대적으로 경쟁이 더 심하게 되죠..

경매를 하는 이유가 누구보다 더 싸게 물건을 확보함에 있으므로 권리분석의 공부는 매우 중요합니다.

권리분석에서 무엇보다 중요한것은 임차인 현황에 따른 분석입니다.

대항력이 있는 임차인이 경매 결과에 따라 보증금의 일부만을 배당 받은 경우

매수인이 나머지 보증금을 인수하여 임차인에게 지급하여야 하는 상황이 발생됩니다.

따라서 경매에 임할때 배당 후 추가 인수 금액이 발생하는지를 잘 살펴보아야 합니다.

이렇게 대항력이 있는 임차인의 경우는 경매가 끝난다 하더라도 물건의 인도가 이루어지지 않고

경매 물건 집에 계속하여 거주하며 대항력을 주장합니다.

예를 들어 임차인이 3천만원의 보증금 중에 2천만원을 배당받았다면

1천만원에 대한 대항력을 행사하면서 계속 거주할것입니다.

하지만 자세히 살펴보면 임차인은 2천만원은 배당받았기 때문에

1천만원의 금액만 지불하고 3천만원의 집에 거주하고 있는 상황이 발생된것입니다.

그렇다면 경매 낙찰자는 2천만원에 대한 부분을 임차인에게 부당이득청구를 할수 있습니다.

임차인은 2천만원 보증금에 대한 보증금을 대신하여 매달 전월세 전환율을 경매낙찰자에게 월세로 지불하여야 합니다.

전월세 전환율이 3%라고 한다면

20,000,000원 * 0.03 / 12개월 = 50,000

5만원이라는 금액을 추가로 매달 청구할수 있습니다.

다만, 임차인의 경우에도 1천만원을 받고 나가고 싶어할 것이고,

경매 낙찰자도 입주를 원하는 상활일것이므로, 잔여 보증금을 계상하여 상호 인도절차를 추진하시면 될것입니다.