경매 공매를 진행하다 보면 공유지분에 근저당권이 설정된 경우가 상당히 많이 있습니다.
그런데 이러한 물건은 공유물 분할을 통한 대금정산을 목적으로 낙찰받고자 전략을 세우는 경우가 있는데요.
공유물 분할 소송에 따른 현물분할이 진행된다면 불리한 상황이 발생할 수 있습니다.
공유지분 토지의 일부 공유자에게 설정되어있는 근저당권은 공유자 분할소송(현물분할)을 하게되면 어떻게 될까요?
공유물을 분할하기 전에 다른 공유자의 지분에 설정되어 있는 근저당권은 반드시 체크하여야 합니다.
상호 협의를 통해 근저당권이 사전에 말소된다면 가장 좋겠으나..
근저당권이란것이 보통은 작은 금액이 아니기 때문에 말소가 쉽지 않습니다.
따라서, 사전 협의를 통한 근저당권 말소가 이루어 지지 않는다면
반드시 현물 분할이 아닌, 대금 분할로 진행하는것이 좋습니다.
만약에 현물 분할로 진행이 될경우에는 다음과 같은 문제가 발생합니다.
공유물 분할소송을 통해 해당 토지가 각각 분할 되더라도
근저당권은 현물분할된 공유자 각각의 토지에 "모두" 설정됩니다.
즉, 전혀 상관 없는 나의 토지에도 근저당권이 설정되게 된다는 뜻입니다.( 지분비율대로 따라옴)
사례분석
예를 들어 A,B,C 가 1/3씩 가지고 있는 공유물 토지에 B가 6억의 금액을 근저당권 설정되어 있을 경우,
본 토지를 공유물본할소송을 통해 현물분할 하게 되면,
3개의 토지로 분할되어 각기 새로운 번지의 토지를 각각 가져가게 됩니다.
그러나 등기를 살펴보면 A와C의 토지에도 6억에 대한 근저당권이 설정되게 됩니다.
[각각 모두 6억 금액 그대로 적시되지만 실상은 1/3지분 비율인 2억원 입니다.]
A와C는 근저당권을 설정한 이력이 없음에도 각 토지에 근저당권이 설정되게 되는데..
근정당권은 토지에 대한 물권이기 때문에 지분비율대로 따라가게 되는 것입니다.
A,C는 억울할 수 있겠으나, 구제 방법은 B에게 가액보상 또는 손해배상을 청구 하는것 외에는 방법이 없습니다.
공유물 분할 소송 현물분할
따라서, 공유물분할 소송을 진행하게 될경우에는 등기사항을 잘 검토하여
현물분할이 더 이로운지, 대금분할이 더 이로운지에 대하여 반드시 확인하여야 합니다.
보통 이러한 경우는 공동투자하여 주택단지를 개발할 경우
공동투자자 중 자산이 부족하여 근저당권을 실행하면서 발생되는데
동업관계가 깨지게 되면 결국에는 단지개발후 각 토지를 소송을 통한 공유물분할 하면서 발생되고는 합니다.
오늘은 공유지분에 근저당권이 설정된 경우 공유물 분할의 문제점에 대하여 알아보았는데요.
다음번에는 더욱 재밌고 흥미로운 내용으로 경매 지식에 대하 알아보도록 하겠습니다.
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