지상권이라 함은 타인의 토지 위를 사용할 수 있는 권리를 의미한다.
이번에는 경매 또는 공매 상에서 자주 보여지는 지상권의 진짜 의미를 한번 알아보기로 한다.
왜냐하면 자짜 지상권도 분명히 존재하기 때문이다.
어떻게 하면 구별하여 판단 할 수 있을까?
함께 생각해보자.
일반적인 지상권의 의미
지상권은 보통 5년, 10년, 30년 등 장기적으로 설정이 되어 토지등기부에 등록이 된다.
하지만, 어떤 토지 주인이 내 토지 내땅인데 30년 동안 남에게 쓸수 있도록 하게 둔다 말인가..
돈을 빌린다고 하더라도 보통은 근저당을 걸어서 토지가격 기준으로 금액을 빌릴뿐.. 지상권을 설정하지 않는다.
지상권이 설정되는 순간 내땅이지만 내땅이 아닌것이기에....
그 무엇도 그땅에 지을수 없다.. 집을 물론,,,, 화장실 하나조차도...
물론 아주 일반적인 경우의 지상권이 존재하기는 한다.
가령 전기탑에 지나가는 전선줄에 대한 지상권... 또는 통신사의 통신탑에 대한 지상권 등등
일반적인 경우의 필요에 의해서 설정되는 지상권들이다.
가짜 지상권의 설정 이유
그렇다면 공매 경매를 살펴보면 지상권 설정은 왜 그리도 많이 존재하는가??
내가 은행이라 생각해보자..
은행으로 철수라는 토지주가 찾아와서 돈을 빌리려 한다.
은행은 토지에 근저당을 설정하는 조건으로 3억을 빌려주었다.
그리고 나서 철수는 3억에 대한 이자를 잘 갚고 있었다... 은행입장에서도 이자를 잘 받고 있어서 문제가 없었다.
그런데... 이자를 잘 내던 철수가 이자를 안내기 시작하였다....잉??????????????
1달,,2달,,,6달......
은행에서는 철수에게 연락을 해보았으나 연락이 되지 않아 어쩔수 없이 해당 토지를 경매에 올리기로 신청하게 되었다.
하지만 경매에 올라가게된 토지는 유찰... 유찰...유찰...... 팔리지 않는 토지로 유찰이 계속 되었다..
무엇이 문제였을까????
바로 철수가 해당 토지에 건물을 지었다는 사실이었다.
건물에 대하여는 은행에서 경매를 신청할 권한이 없었기 때문이었다.
토지에 대하여만 경매가 올라간것이고..
경매 참여자들이 현장 토지에 가보니 건물이 있었기에 토지만 경매를 취득한다고 하더라도 못쓰는 토지였기 때문이었다.
은행에서는 큰 실수를 간과하고 있었던 것이다.
근저당설정된 토지가 경매에 팔리면 3억을 회수 할수 있다고 생각하였으나,,,
해당 토지는 3억의 가치 보존이 되지 않고 있던것이었다..
그렇다면 해당토지 3억의 가치보존을 하기 위하여는 어떻게 하여야 할것인가?
바로 근저당 설정과 동시에 지상권 설정을 함께 진행하는것이 핵심이다.
그리하여 해당 토지에 은행의 동의없이 그 어떤 건물도 못짓게 하는것이다.
그리하여 토지가 경매에 올라가더라도 건물이 없는 깨끗한 토지가 경매에 나갈수 있도록 말이다.
은행에서는 해당 토지에 건물을 짓고자 하여 지상권 설정을 하는것이 아니다..
만약의 경우 담보 물건토지를 경매 신청하게 될경우를 대비하여
토지의 가치를 보존하고자 하는 가짜지상권인 것이다.
그리하여 은행에서는 건물을 지을것도 아닌데 가짜 지상권을 설정하는것이다.
[참고사항]
근저당권보다 지상권이 후순위로 있어야 권리분석 상 지상권도 소멸된다.
이점은 매우중요
자칫 지상권을 인수하게되면 낭패
보통은 선순위에 있어도 같이 삭제 해 주지만.. 해당 채권자(보통은 은행)에 확인해 볼것!!
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