공유자 우선 매수 청구권 의미와 지분 관계

오늘은 경매를 하면서 자주 접할 수 있는 물건 중에 하나인 "공유자 우선 매수 청구권이 가능한 물건"에 대하여 알아보고자 합니다. 공유자우선매수청구권이란 무엇이고, 또 어떻게 하면 이것을 잘 이용할 수 있을까에 대하여 고민해 보고자 합니다.

공유자우선매수청구권의 의미

한 지분권자의 채무 문제로 인해 경매나 공매로 매각이 이뤄질 때, 새로운 지분권자가 등장해 사회적 혼란이 발생할 수 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 국세징수법과 민사집행법은 '공유자우선매수청구권'을 도입하여, 기존 지분권자들이 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 법률 용어로 표현되지만, 그 의미를 하나씩 살펴보면 쉽게 이해할 수 있습니다.

	경매	공매
관련 법령	민사집행법	국세징수법
신청 시점	입찰 기일 이전에 신청 가능 또는, 입찰 기일 참석하여 현장 신청 가능.	매각결정기일 전 영업일까지 가능
신청 방법	1) 입찰 기일 이전 신청할 경우 공유자 우선 매수 신청서작성하여 제출(단, 입찰 기일 참석 필수.) 2) 공유자우선매수를 입찰기일 참석해 행사할 경우 현장에서 구두 진술 (현장에서 "공유자우선매수 신청하겠습니다"라고 외쳐요.)	1) 온비드 온라인 신청 (홈페이지>부동산>입찰결과>해당물건조회>상세보기>공유자우선 매수 신청) 2) 한국자산관리공사 지점 방문 신청 (신청서 작성 후 제출)

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공유자우선매수청구가 불가한 경우

보통은 토지의 지분이 경매로 나오는 경우에는 공유자 우선 매수 신청이 가능합니다. 다만, 경매 물건에 여러개의 토지가 하나의 물건으로 나오는 경우가 있는데요. 이런 경우 각각의 토지별로 소유권의 지분관계가 다를 경우에는 공유자 우선 매수 청구가 불가능합니다.

경매에서 자주 보이는 불가능한 경우는 아래와 같은 경우입니다.

대표적인 예시를 말씀드리면, "가"라는 토지 위에 "나"라는 집이 있고 "다"라는 진입로를 통해서 진입이 가능한 물건이 경매로 나온 경우인데요. "가"와 "나"는 한 명의 소유권이고 진입로인 "다"의 경우 진입로를 함께 이용하는 다른 소유자들과 지분으로 가지고 있는 물건입니다.

지분으로 된 토지가 있다고 하여 무조건 공유물우선매수가 가능한 것은 아니니 참고하시기 바랍니다.

공유자우선매수 신청의 일반적인 예시

자주 나오는 경우를 말씀드리면 바로 아파트입니다.

아파트의 경우 부부 공동명의로 된 경우가 많이 있습니다. 이런 아파트의 경우 한분이 파산하게 되어 경매로 나오게 되면 다른 한 명(배우자)이 공유자우선매수를 신청하는 형식적 경매 물건들이 종종 나옵니다. 이런 경우는 어차피 배우자가 공유자우선매수 신청을 하기 때문에 보통은 계속적으로 유찰로 이어집니다.

다만, 이런 물건들도 조심하여야 할 사항이 있습니다. 부동산 경기가 상승하는 시기의 경우인데요. 이런 경우에는 높은 가액으로 입찰에 들어오는 사람이 있을 수 있습니다. 그나저나, 강남 한양아파트 가격이 후들후들하군요.

만약, 공유지분에 근저당권이 설정되어 있다면?

일반적인 공유자우선매수권 포기할까?

그렇다면, 제3자는 왜 이런 물건에 높은 가액으로 입찰하는 것일까요??

입지가 매우 좋고 부동산 가격이 상승장이라면, 결국에는 그 가액보다 더 높은 가액으로 현재 거주자가 지분을 다시 사갈 것이기 때문입니다. 그렇지 않다면 시세에 준하여 현재 거주자로부터 월세를 받을 수도 있기 때문이죠. 더 높은 가격으로 지분정리를 하거나, 또는 월세를 받거나 하는 방법으로 접근하는 것이죠.

그렇기 때문에 법원 현장에서 무조건 최저가로만 공유자우선매수권을 사용할 수 있다는 안일함도 버려야 합니다. 경매는 언제 어떤 상황으로 변할지 모르는 먹고 먹히는 먹이사슬이니까요.